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道路用地、公共設施保留地相關知識





● 何謂道路用地？

在都市更新計畫中，會出現「公共設施用地」，像是道路用地、公園預定地等等，這些土地照理來說應該要由政府徵收，但是由於政府沒有錢，因此才有這麼多被規劃成道路用地或公園預定地的用地，遲遲未被徵收的情形，自然就會出現個人持有道路用地的情況。

● 道路用地細分哪幾種？

1. 計畫道路：也就是已經在地籍圖上成為道路用地，但尚未開工。因為有些都市計畫已經規劃已久，卻因為政府經費不足或這塊地尚未有迫切的重整需要，因此造成計畫道路卻尚未施工的現象。

2. 既成道路：雖未標示在地籍圖上，但是已經是現有道路的用地。是具有公用地役權的私有土地，通常會顯示在都市計畫圖上，但地籍圖上不會顯示，且身為既成道路的條件之一，便是這條道路需通行10 – 20年以上，且同時有超過兩戶以上的人口使用。

3. 私設道路：不論是都市計畫圖或地籍圖上，都不會顯示的道路，但有供公眾通行，或供公眾通行未達20年，或提供給特定的人，例如社區居民需要出入口通行等，是自行留設的私人道路。

● 道路用地分為3種用途

1. 無期限地等待政府徵收。

2. 容積移轉 – 指在都市計畫容積轉移實施辦法實施後，建商希望在原有容積限制下，擴大建築坪數，因此會利用買道路用地並捐給政府的方式，將道路用地的容積率，轉換到建商想蓋的土地上。

3. 容積交換 – 就是買道路用地換土地的概念，藉由購買道路用地並與政府交換，利用公告現值總額去計算土地價格/價值，並兌換到同等價的土地。

● 何謂公共設施保留地？





公共設施保留地是經過都市計畫劃設保留做為道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

依都市計畫法第四章規定之其他公共設施用地等專案使用,根據人口及產業分布,並預測未來的發展需要,選擇適當的地點所預先劃設的。 保留供公用事業設施之用，留待各事業機構徵收或購買者。

● 道路用地買賣流程




為了精準評估台您的桃園道路用地行情，我們會請桃園地主提供桃園道路用地之完整地籍資料，包含土地座落行政區、地段、地號、權力範圍，地主有效的聯繫方式。收到資料後我們會開始進行評估，流程如下：

一、確認土地是否位於桃園各都市計畫內及使用分區是否為公共設施保留地的道路用地。

二、利用地籍圖、地形圖、街景圖交叉比對，確認您的桃園道路用地現況是否有地上物佔用問題，其中常見地上物包含水泥斜坡/台階、固定式花圃、落地雨遮、過長的天蓬雨遮等。

確認完後，會提供您最佳的處理方式，包含詳細說明過去半年到一年的區域行情變動，以協助您了解自己的桃園道路用地地況和市場行情走向。

另外會和地主說明桃園道路用地買賣流程及需注意之風險，從最基本的付款方式、付款時間點、買賣道路用地所需資料，一直到合約內容的每一條都會和地主達成共識後再進行道路買賣。

整個過程絕對秉公處理，把桃園地主的地當成自己的地看待，誠實以待。請桃園道路用地地主放心的與我們聯繫！給您一個優質可靠的買賣環境。

✪土地買賣有限制地種嗎？

根據內政部統計，我國土地主要分為三大種類，分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。國家公園土地是不能進行土地買賣的，而其他兩種，則各別有遵循的法規，也依據各土地分類有所不同。

基本上，土地買賣沒有限制地種，民國89年1月28日農發條例修改前，限制只有農民才能購買農地，但修法後，放寬為「農地農用」，就是管地不管人，人人都可以買農地了。

✪土地買賣流程怎麼進行？

土地買賣看似錯綜複雜，其實，只要了解土地買賣流程就可以順利搞定。

步驟一：不動產經紀業者協助交易 vs 自行買賣交易

1.自行交易：雙方談定交易價格後，支付訂金並簽訂「不動產買賣契約書」。

2.透過不動產經紀業交易：


賣方與不動產經紀業者簽定『不動產委託銷售契約書』約定委託之買賣標的、收取服務報酬金額為實際成交價之一定比例(最高不得超過中央主管機關之規定)，及因買方違約導致買賣雙方解除不動產買賣契約者，服務報酬等事項。
不動產經紀業者應製作『不動產說明書』，及指派不動產經紀人簽章，經賣方簽認後，以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
不動產經紀業者如提出斡旋金之要求，應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之『要約書』，如買方選擇約定交付斡旋金，業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方於仲介買賣成交時，該斡旋金轉為定金，為買賣價金之一部份。如仲介買賣不成立時，不動產經紀業者所收之斡旋金，無息返還買方等權利義務。
買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方另行簽定『不動產買賣契約書』，並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，不動產經紀業者得協助辦理。


步驟二．簽訂《不動產買賣契約書》(支付頭期款)


賣方需準備：身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
買方需準備：身分證明文件。


簽約時，雙方對契約內容無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立若經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者應指派經紀人會同簽章。

買方支付頭期款，賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人所簽的不動產說明書，也視為買賣契約之附件。

步驟三．備證與用印(支付第2期款)


賣方需準備：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並加蓋專用印章。
買方需準備：印章、身分證明文件。


賣方在已填妥的登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方可用任一私章用印。

買方支付第2期款，賣方點收並簽收。
買方如果需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

步驟四．完稅(支付第3期款)


賣方繳清土地增值稅款及欠稅費款。
買方繳清契稅款，並支付第3期款給賣方點收及簽收。買方開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票。
買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應在通知日期親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額撥入賣方指定帳戶，或交付尾款時，雙方會同領款。


步驟五．繳交尾款(支付第4期款)

登記完竣後，買方支付尾款給賣方點收及簽收，賣方將本票還給買方或解除擔保。
辦理產權移轉、抵押權設定登記完成時，所有與買賣契約有關之費用，買賣雙方均需依規定繳納。

✪土地買賣注意事項有哪些？

進行土地買賣需要注意什麼，以下幾點千萬要留意：


是否可蓋房屋：每一塊土地都有容積率，規定土地所能蓋設房屋的面積，不同土地使用區，規定也不同。
土地產權是否完整：先確認土地產權的歸屬，是個人獨有，或多人共有，並確認土地產權是否有被限制權力行使。
土地面積使用率：買賣土地，除了看土地容積率外，也要注意土地的形狀是否不完整、過於分散，土地實際可使用的面積才是重點。
注意土地買賣售價：土地買賣查詢可參考實價登錄或政府公告的土地現有價值。
一個月內辦妥所有權轉移登記：土地買賣簽約後，要在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記，避免逾期被處罰緩。


✪共有土地買賣注意事項


需遵守共有土地優先購買權，先詢問其他土地持有人是否有購買意願。
辦理過戶時，需簽署共有人不優先購買的切結書，才能登記過戶。
共有人擁有優先購買權利，但若決定購買又反悔時，需負違約賠償責任。
共有人擁有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定都是相同的。
若未先通知土地共有人，就將土地賣給第三方，需負擔民事賠償責任。

 


何謂都市更新？

都市更新定義為：將老舊、危險、品質不佳的房屋以重建、整建、維護等方式翻修或整頓。目的是為了「促進都市土地有計畫再開發利用的可能，復甦都市機能」及「改善民眾居住環境與都市景觀，增進公共利益」。

隨著時代變遷，使都市早期發展的建築設施，已開始老舊不符現今需求，為改善民眾居住環境品質、維護公共安全，政府積極推動都市土地發展計畫，延續都市生命力，透過政府與民間團體合作，專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再次發展，也區分為「公辦」、「民辦」及「自辦」三種都更方法。








 


 何謂公辦都更？

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關，或受其委託、經其同意的都更事業機構，即屬公辦都更。在公辦都更中，不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。




 何謂民辦都更？

由一定比例土地及合法建築物所有權人委託都更事業機構，即屬民辦都更。



 何謂自辦都更？

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體，即屬自辦都更。

土地房屋資產估價
                                               
土地分類分為4大類
☛ 建築用地
如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。
☛ 直接生產用地
如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等。
☛ 交通水利用地
如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、提堰等。
☛ 其他土地
如沙漠、雪山等
都市土地分類
☛  住宅區
為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
☛  商業區
為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。
☛  工業區
為促進工業發展而劃定，土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
☛  其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區
區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。
☛  特定專用區
區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。
非都市土地使用分區 10 種類別
☛  特定農業區
優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
☛  一般農業區
特定農業區以外供農業使用之土地。
☛  工業區
為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
☛  鄉村區
為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
☛  森林區
為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。
☛  山坡地保育區
為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。
☛  風景區
為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。
☛  國家公園區
為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
☛  河川區
為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。
☛  其他使用區或特定專用區
為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。
非都市土地 18 個使用地
☛  甲種建築用地
供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
☛  乙種建築用地
供鄉村區內建築使用者。
☛  丙種建築用地
供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
☛  丁種建築用地
供工廠及有關工業設施建築使用者。
☛  農牧用地
供農牧生產及其設施使用者。
☛  林業用地
供營林及其設施使用者。
☛  養殖用地
供水產養殖及其設施使用者。
☛  鹽業用地
供製鹽及其設施使用者。
☛  礦業用地
供礦業實際使用者。
☛  窯業用地
供磚瓦製造及其設施使用者。
☛  交通用地
供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
☛  水利用地
供水利及其設施使用者。
☛  遊憩用地
供國民遊憩使用者。
☛  古蹟保存用地
供保存古蹟使用者。
☛  生態保護用地
供保護生態使用者。
☛  國土保安用地
供國土保安使用者。
☛  墳墓用地
供喪葬設施使用者。
☛  特定目的事業用地
供各種特定目的之事業使用者。

代書服務
◆ 產權過戶、不動產買賣、繼承、贈與、設定、塗銷...等登記之辦理。

◆ 共有土地分割、處分提存事項、建物保存登記、新建房屋辦理第一次登記及設立房屋稅籍。

◆ 產權調查、土地建物謄本代為申請、調查產權真實性、並提供專業說明。

◆ 專業共有土地、被佔用土地辦理。

◆ 遺產、贈與規劃、稅前節稅規劃。